Flytting som verdiskapende virkemiddel!

Bør man flytte eller bli?

Som leietagerrådgivere er vi svært opptatt av hva som skjer i kontorverdenen. Det ER store endringer! ABW (activity based workspace) er på alles munner, og plassutnyttelse er viktigere enn noen sinne. Bygg blir «intelligente», og facility services blir tilpasset faktisk bruk og ikke prognose! Lederne i bedriftene bør se på hvilken verdiskaping et kontor utgjør utover det å ha tak over hode med en akseptabel husleie.

Snu det på hodet og spør heller om hvordan en lokalisasjon (eventuell ny lokalisasjon) kan styrke Brandet,  spare plass og penger og trigge rekkrutering av de beste «hodene». Hvordan eksteriør og interiør kan øke trivsel, miljø og være energisparende. Se på lokalene som en brikke i det strategisk – forretningsmessige arbeidet, og bruk det i selskapets kommunikasjon!

Forfatter: Fin Resch, Forretningsutvikler Colliers

Åpent brev til Finansministeren

Kjære Finansminister,

Først vil jeg benytte anledningen til å gratulerer deg med et godt valg og høyst sannsynlig gjenvalg som Finansminister. Uten å gå alt for mye inn på politikken, gjør dette at man i alle fall vil mer eller mindre følge samme spor som man gjorde før 11.09.2017.

Diagnose og medisin

Dette er også årsaken til at jeg skriver til Finansministeren i dag. Siden 01.01.2017 har vi hatt et ekstra sett med reguleringer knyttet til boligmarkedet i Oslo. Etter en oppgang på rundt 25 % i boligprisene i 2017, medgir jeg at noe måtte gjøres. Det som var spesielt prisdrivende i denne perioden var det spesielt lave tilbudet som da var i markedet. Sannsynlig er det også at lave renter og psykologi, følelsen av at «boligmarkedet løp fra en», også hadde stor innvirkning på prisene. Det var «helt greit» å gi på litt ekstra i en budrunde – det viktigste var å komme seg inn på markedet og være med på prisstigningen. Likevel er det viktig å huske at den mer sunne prisutviklingen de fleste andre steder i landet, viser at det ikke primært var lave renter som var primærdriveren. Det var rett og slett en «Oslo-cocktail».

Det reguleringene gjorde, Finansminister, var å stagge markedet, og jeg er enig i at de aller fleste virkemidlene var gode. I dag er tilbudet av ledige boliger i Oslo opp med rundt 200 % siden bunnen fra 2016. I tillegg har denne økningen kommet på ikke mer enn et halvt år.  Det som også har vært oppløftende å se, er at aktiviteten har holdt seg på et godt nivå. Dette har gjort til at vi har fått sunne og mer edruelige budrunder de siste månedene, og en justering i prisnivået som stort sett har vært velkomment. Bra jobbet.

 

Problemene

Men så, Finansminister, har vi kommet til det punktet der jeg ikke lenger holder helt følge. Problemet med disse reguleringene, er at de er svært markedshemmende over tid. I tillegg til det er det to hovedpunkter jeg har lyst til å diskutere. Norge har pr i dag en av de aller høyeste eierandelene av bolig i den vestlige verden med over 80 %. I den allmenne persepsjonen er det viktig at alle kan og skal eie sin egen bolig. Foruten sårbarheten dette gir ved at alle samler sparepengene sine i en kurv, en diskusjon jeg ikke skal gå videre inn på her, er et annet punkt som ofte faller utenom diskusjonen viktigheten av et fungerende leiemarkedet. Det er mange som av ulike grunner trenger å leie en bolig i kortere eller lengre perioder. Dette kan være grunnet jobb, studier, ferier, samlivsbrudd osv. I tillegg vil det være flere og flere som ikke ønsker å legge så stor andel av sparepengene sine inn i et boliglån, noe de egenkapitalkravet krever. Det er ikke en uting at enkelte velger å investere i utleieboliger. Det er en nødvendighet som dekker et viktig behov for svært mange og ikke en ting som vi aktivt bør motarbeide over tid.

Problemet er jo naturligvis at det kan være, som vi så i 2016, ekstra prisdrivende. Men der kommer vi også til punkt 2. Det har lenge vært snakk i Hovedstaden om for lite boligbygging til å dekke boligbehovet med den sterke innvandringen som har vært. I følge våre beregninger så har nok dette vært litt oppblåst i mediene og innvandringen er nå inne i en roligere periode. Likevel, det er ikke til å komme fra at det har vært bygget for lite, og samfunnet går også i den retningen at det blir flere husstander – flere bor alene. Hvis vi nå stagger boligmarkedet for lenge, vil vi også stagge boligbyggingen som det er behov for. Utbyggere vil ikke bygge når de ikke får solgt sine prosjekter. Det har de siste månedene vært et stup i salgstakten for nye boliger, noe som allerede har begynt å gjøre seg gjeldene for oppstartstakten for nye prosjekter. Finansminister, behovet for flere boliger vil ikke gå vekk selv med midlertidige reguleringer. Vi utsetter å adressere et av kjerneproblemene og vi står i fare for å stanse det vi hadde påbegynt med økende boligbygging. Dette vil i så fall senvirkninger.

Friskmeldt

Finansminister, alt dette henger sammen. Boligprisnedgang er dårlig nytt for den norske økonomien. Alle har jo sparegrisene sine i eget hus, under madrassen – billedlig talt. Derfor er man nødt til å fjerne slike strenge reguleringer, før eller siden. En selvpåført boligprisnedgang med de forholdene vi har i Norge, er helt fjernt. Dette vet vi.

Disse reguleringene som etter planen skal fjernes juni 2018 har virket. De har gjort sin jobb. Det som vil skje hvis disse beholdes frem til da er en enorm flaskehals der boligsalget vil stupe i mars, april og mai i påvente av at disse reguleringene fjernes. Det kan da også bygge seg opp et så stort tilbudslager at vi ville kunne få lignende problemer som Rogalandsmarkedet har hatt de siste 3 årene. Forskjellen her er at det vil være selvforskyldt i langt større grad enn det var på sørvest-landet.

Finansminister, din diagnose har vært sånn passe. Medisinen har vært god. Det er derimot ingen behov for å fortsette medisineringen med tanke på at pasienten nå er frisk. Hvis vi fortsetter medisineringen nå risikerer vi store senskader som vil ha stor smittefare til områdene rundt og som kan påvirke ditt handlingsrom i økonomien de neste 4 årene. Vi så allerede ved boligtallene fra august at det er stor smittefare fra Oslo og ut til andre steder som i utgangspunktet er friske, men som også blir påvirket av markedets psykologi. Finansminister, hvis du ønsker å unngå feilmedisinering og smitte, må du stoppe medisineringen lenge før juni 2018 og helt så fort som mulig.

 

 

Forfatter Aleksander Gukild, Head of Research, Colliers Oslo

Ny Markedsrapport ute nå!

Colliers Norge belyser hovedpunktene fra den seneste markedsrapporten om det norske eiendomsmarkedet. Klikk deg inn på bildet under hvis du vil lese mer eller laste ned rapporten i sin helhet!

 

Colliers vokser!

Colliers vokser internasjonalt men også her i Norge opplever vi sterk vekst! Visste du at vi nå er nesten 100 ansatte totalt i Colliers systemet i Norge?

Bli enda bedre kjent med Colliers på under 60 sekunder ved å se vår nyeste film:

 

 

Du treffer vårt dedikerte transkasjonsteam på MIPIM neste uke

Kan man få både pose og sekk ved signering av ny leieavtale?

EN FLEKSIBEL LEIEAVTALE – HVA ER DET OG ER DET MULIG??

I hovedsak erfarer vi at leietakere ønsker det beste av alt uten å måtte inngå kompromisser. Og det er helt greit. Jeg personlig vil ha det beste av alt om jeg kjøper en ny bil, et nytt hus eller registrerer meg for en ny tjeneste/produkt. I eiendomsbransjen, ser vi at mange kunder spør etter den ultimate leieavtalen, samtidig som de ønsker eksklusive fordeler. Selv om det aldri er feil å spørre (som du for så vidt alltid bør gjøre), er det også en god idé å kjenne sine begrensninger. Det finnes nemlig alternative måter til å få samme resultat på uten å virke grådig.

Det er viktig at du forklarer klart og konsist for dine rådgivere hvorfor du trenger fleksibilitet i leieavtalen. Hvis du foretrekker å signere en kortsiktig leieavtale, forklar hvorfor. Kanskje det er fordi du forventer en rask vekst, eller kanskje det er fordi du forventer en fusjon eller et mulig oppkjøp? Det kan være en rekke årsaker, og hvis du har en inngående samtale med din rådgiver, så vil det være lettere for dem å gi deg og din bedrift skikkelige og reelle råd og vurdere dine behov.

Oppsigelses alternativ synes å være det mest populære samtaleemnet med mange av våre kunder når det gjelder å forhandle den nye leieavtalen. Det kan være et godt alternativ gitt visse omstendigheter. De fleste standard leieavtaler vil også inneholde en fremleie konsul. Dette er noe de fleste leietakere glemmer fortsatt eksisterer. Fremleie kanskje ikke virker som det mest ideelle alternativet, men det tillater deg til å gå ut i markedet for å finne en erstatter til din leieavtale. Din utleier vil alltid foretrekke at du fremleier i stedet for å prøve å forhandle frem en oppsigelse. Det vil spare både deg og din utleier mye tid og bry.

Ideelt sett bør man uansett diskutere i dybden med bedriftens rådgiver før man gjør noen bindende vedtak. Viktigst, og det kan ikke sies nok, understrek dine grunner til hvorfor. Husk, som rådgivere, trenger vi å forstå virksomheten din og eventuelle utfordringer som den kan stå overfor. Det er vår jobb å overbevise utleier om at de skal godta dine vilkår. Jo mer detaljert informasjon vi har, jo mer overbevisende kan vi gjøre vår historie -som skal gi bedre resultater for bedriften.

Skrevet av: Jonna Harding, Markedssjef Colliers Norge

Retail: Ny samarbeidsavtale med Cathrine Hammel

Colliers Norge har i dag inngått samarbeidsavtale med det norske motehuset CATHRINE HAMMEL AS. Colliers Retail er utnevnt som rådgivere og skal representere og bistå Cathrine Hammel AS med videre ekspansjon av nye butikker samt andre eiendoms relaterte saker i Norge. Ta kontakt med Haakon Reed Larsen for mer informasjon.(haakon.reed-larsen@colliers.com)

Besøk nettsiden til Cathrine Hammel her

Godt Nytt år!

Colliers International Norge har hatt et godt 2016, med rekordnivå for Transaksjonsavdelingen og en nær dobling i omsetning innen vårt Forvaltningsområde.       I tillegg til dette  har vi sett en betydelig økning i oppdragsporteføljen innen både Utleie og Retail. I 2017 åpner vi også opp for et helt nytt forretningsområde; verdivurdering. Dette bygger på en oppbygget kompetanse over snart 25 år i Norge samtidig som våre internasjonale og Norske kunder vil trekke på den internasjonale kompetansen vi besitter innen dette området.

Alt dette hadde vi ikke klart uten våre gode kunder, Norske så vel som Internasjonale. Og disse kundene hadde ikke vært der uten våre fantastiske ansatte som til sammen representerer et unikt kompetansemiljø innen alt som har med Næringseiendom å gjøre.

Som dere forstår gleder vi oss nå til å ta fatt på 2017 og ønsker med dette et GODT NYTT ÅR for alle våre kunder og gode forretningsforbindelser. Internasjonalt sier man at man ønsker et PROSPEROUS nytt år. Med det mener man at man skal ha en god utvikling, vokse, være lønnsomme og produktive. La oss håpe at 2017 blir like bra som 2016!

 

 

Handelstrender i Oslo og Norge generelt

Til tross for nedgangen i petrolium industrien og konsekvensene dette har hatt for norsk økonomi, er det norske retail markedet fortsatt i ganske sterk vekst med en AIC nivå som er mer enn 15% høyere enn AIC nivået for de andre nordiske landene . I løpet av de siste årene har leiene for high street lokasjoner generelt økt noe. Fremover derimot, tror vi leieprisene flater seg ut og vil holde seg stabile i årene som kommer.

Colliers International i Norge har de siste 20 årene hatt et sterkt fokus på rådgivning for våre kunder innen retail. Retail rapporten som du kan laste ned under er vår første spesialiserte markeds rapport som omhandler Retail i Norge, og så vidt vi vet den første rapporten produsert i Norge noensinne som går i dybden innen detaljhandel. Vi håper rapporten kan gi en verdifullt markedsinnsikt for deg og din bedrift.

Colliers har fokus på alle typer aspekter innen retail, både hva gjelder etablering, leietakerrådgivning og utleie av butikk lokaler. Last ned rapporten ved å trykke på bildet under.

 

Logistikkmarkedet – kort oppsummert!

«Transaksjonsnivået vil trolig lande mellom NOK 6 – 8 mrd slik som tidligere antatt i vår logistikkrapport. For bygg med god beliggenhet og moderne teknisk standard ser vi yielder nede på 4 tallet. Dette er dog kun på eiendommer som innehar lange leiekontrakter med økonomisk sterke leietakere»

Christopher Bell, Senior Rådgiver Logistikk, Colliers Norge

Det har vært god aktivitet i logistikkmarkedet hittil i år, og vi mener aktiviteten vil fortsette å øke. Det hete boligmarkedet fører til at clustrene med logistikkområder flyttes lengre vekk fra byen, da områder som tidligere har vært preget av industri og logistikk nå er under konvertering og utvikling. Viktigheten av å kunne tiltrekke seg kompetent arbeidskraft er noe en fremtidig leietaker er særdeles opptatt av.

Når det kommer til leiepriser for logistikkbygg så fortsetter de å holde seg stabile. En «prime rent» leie innenfor logistikkeiendom ligger på ca. NOK 1.250,- per meter eks. mva. Med en fallende Yield og et stabilt leienivå er det begrenset hvor mye lavere Yielden kan gå uten en økning i leienivåer. Colliers mener at leienivået vil holde seg relativt stabilt i årene fremover. I Stor-Oslo fortsetter ledigheten å holde seg rundt 10 % noe som er 1 % lavere enn foregående år på samme tid. Mens leienivået fortsetter å holde seg stabilt i både Norge og Danmark er det blitt registrert en økning i Sverige, spesielt rundt pressområdene Stockholm og Gøteborg.

Eksisterende lager- og logistikkbygg som ikke møter dagens krav, er i sterk konkurranse med nybyggalternativer. Dette er en trend vi også har registrert i Danmark, spesielt rundt København. Dette gjenspeiles gjerne også av at leietakere i disse markedene legger opp til å ha bedre tid i deres flytteprosesser, og starter ofte 2-3 år før dagens kontrakts utløp. Aktører i Sverige derimot krever ofte raskere tilgang til lokalene (6-9 måneder), og nybygg er derfor ikke mulig.

Mens de fleste tradisjonelle logistikkaktørene operere med langsiktige leiekontrakter merker vi økt etterspørsel av fleksibilitet, spesielt fra 3pl aktørene og enkelte e-handel aktører. E-handel og nye leverings metoder vil forme fremtiden for global logistikk. Selv om E-handel er en fremdeles etter slepende faktor i Norge er dette en faktor som vil ha store utfall for fremtidige logistikk- og lagerbygg. Vi mener dette vil føre til økt etterspørsel samt hyppigere utvikling av mer sofistikerte lager- og distribusjonsanlegg. Våre analyser viser at e-handel i fremtiden er den viktigste faktoren for hvordan logistikksektoren kommer til å forme seg. E-handel er planlagt å øke betydelig i byer og tettsteder over hele verden noe som vil resultere i en økt etterspørsel for urbane «Last-Mile» fasiliteter.